Как своевременное обслуживание тепломагистралей внутри дома позволяет избежать переплат за отопление и негатива от жителей

С наступлением зимы — особенно если она выдалась холодной, и мороз достигает -20–30 °С — учащаются жалобы жильцов МКД в ресурсоснабжающие организации (РСО) на низкие температуры в квартирах. При этом в счетах за отопление цифры высокие.

Возмущения жильцов вполне обоснованы: им кажется, что котельные топят плохо, но РСО все равно считает за тепло по полной. Людям не нравится, что приходится платить много и замерзать.

Давайте разбираться, кто виноват в такой ситуации, что делают жильцы, которые столкнулись с подобной проблемой, и как быть УК, чтобы это предотвратить.

Почему батареи могут быть ледяными, а счет за отопление — высоким

Показателем качества предоставляемой услуги по обогреву является температурный режим в квартирах. В жилых комнатах температура должна быть не менее +18 °С, в угловых – +20°С. Эти нормы прописаны в ГОСТ 30494-2011.

Показателем качества поставки тепла от РСО является соответствие подаваемого теплоносителя на входе в МКД температурному графику, принятому для объекта. Он составляется с учетом расчетных и текущих температур наружного воздуха. Суть в том, что температура теплоносителя находится в зависимости от температуры атмосферного воздуха: чем холоднее на улице, тем сильнее котельная будет греть теплоноситель, и наоборот. Этот график является внутренним документом РСО и обязательно включается в договор теплоснабжения в виде приложения.

Почему же в квартирах холодно?

Рассмотрим ситуацию с точки зрения потребителей и РСО:

• Жильцы МКД измеряют температуру воздуха в своих квартирах. Если она не соответствует нормам, делают вывод о недобросовестной работе РСО. Возникает недовольство в связи с необоснованными переплатами за недополученную услугу — отсюда жалобы.
• Тепловая компания ориентируется на данные прибора учета на входе в МКД и добивается соответствия качества отопления температурному графику. Их зона ответственности — достаточная температура на вводе в здание. За то, в каком состоянии находятся внутренние коммуникации, и почему поставленное тепло не доходит до конкретных квартир, РСО ответственности не несет.

Если подается горячий теплоноситель, проблему холода в квартирах могут вызывать:

• забитые батареи и вся система отопления. Это частая ситуация, когда в доме стоят трубы, которые не менялись 20-30 лет;
• неправильно отрегулированная (отбалансированная) внутренняя система теплоснабжения дома. Из-за этого циркуляция горячего теплоносителя может быть чрезмерно большой в тепловых стояках первого подъезда, который ближе всех к вводу тепловых сетей, а в остальных подъездах — практически отсутствовать. В итоге получается, что квартиры первого подъезда перегреваются, а в квартирах остальных подъездов очень холодно.
• Большие потери тепловой энергии в неизолированных «лежаках» и «стояках» системы отопления дома в техподполье и на чердаке.
• при замене труб во всех квартирах некоторые отказались их менять. Или жильцы вообще не проживают в квартире, она пустует, и в нее не попасть. Из-за этого «старого» участка труб отсутствует нормальная циркуляция во всей системе, и мерзнет весь дом.

Ситуация, когда проблема локализуется именно внутри дома, возникает очень часто. В этом случае РСО не виновата — она выставляет счета по общедомовому прибору учета, на котором температура высокая и, конечно, цифры в них немаленькие.

За что отвечают РСО и УК

Ответственность по обеспечению зданий теплом разделена таким образом:

• РСО ответственна за подачу тепла до точки присоединения общедомового теплосчетчика с тепловой сетью, входящей в МКД.
• УК отвечает за состояние всех трубопроводов, арматуры и контрольно-измерительных приборов (включая коммерческий теплосчетчик) всей внутренней системы теплоснабжения дома.

Такое разделение ответственности прописано в п. 8 ПП № 491от 13.08.2006 года, которое определяет правила содержания общего имущества в МКД.

Соответственно, при подаче на дом теплоносителя нужной температуры вина за холод в квартирах лежит на УК, которая не должным образом обслуживает систему отопления. А иногда виноватыми оказываются и сами жильцы, которые отказались менять старые трубы или неправильно сделали перепланировку в квартире, что привело к промерзанию стен.

Что могут сделать жильцы

Что жильцы могут сделать, если зимой в квартире холодно:

• Обратиться в УК с письменным заявлением для обследования нагревательных приборов на равномерный прогрев.
• По результатам проведенного обследования должен быть составлен акт о нарушении качества предоставления услуги по отоплению.
• Акт выступает основанием для снижения размера оплаты за услугу ненадлежащего качества и проведения мероприятий по устранению проблемы.

Если УК не решает вопрос, жилец имеет право обратиться в государственную жилищную инспекцию (ГЖИ) своего региона напрямую или через портал Госуслуги. Специалист ГЖИ проведет замеры. При выявлении нарушений в адрес УК будет выдано предписание с требованием по их устранению.

Если УК ничего не делает даже по предписанию ГЖИ, жилец имеет право обратиться в суд. Если нарушение будет доказано, суд обяжет УК устранить их или оплатить их устранение другой компанией. За отказ от добровольного исполнения требований УК заплатит штраф в размере 50 % от суммы превышения начисленной платы. Такая мера закреплена в Законе «О защите прав потребителей» (п. 6 ст. 13). На руки жильцу деньги не выдают, а направляют в счет будущего платежа за тепло.

Также жильцы имеют право потребовать оплату затрат на электроэнергию на догрев, на восстановительный ремонт, если из-за недотопа пострадало имущество, компенсацию морального вреда. Но важно в суде суметь все это подтвердить.

Признаки проблем в системе отопления МКД

Кроме низкой температуры во всех комнатах, могут быть и другие проблемы:

• в одной из комнат квартиры жарко, в другой — холодно;
• температура в жилых комнатах держится выше +26°С;
• при открывании крана горячей воды бежит очень горячая вода;
• воду необходимо долго сливать, чтобы пошла горячая;
• напор горячей воды слишком слабый и/или неравномерный;
• полотенцесушитель в ванной комнате не греет;
• радиаторы отопления то нагреваются, то остывают.

Если присутствует хотя бы один признак из перечисленных, это может говорить о некачественном обслуживании тепломагистралей внутри дома.

Почему проблемы «всплывают» в отопительный период

Чаще всего причина в несвоевременном обслуживании приборов и тепломагистралей внутри МКД.

Правила оценки готовности к сезону отопления утверждены Приказом Минэнерго от 12.03.2013 № 103. Согласно этому нормативному документу, управляющие компании должны завершить подготовку домов к зиме не позже 15 сентября текущего года.

Во процессе подготовки МКД к зимнему сезону осуществляют испытание, ремонт и отладку всех составляющих системы, которые участвуют в подаче тепла в квартиры.

Речь идет о:

• котельных;
• индивидуальных/местных/групповых тепловых пунктах;
• внутридомовых сетях МКД;
• системах вентиляции и отопления.

Что должна сделать УК, чтобы жильцы МКД зимой не мерзли в своих квартирах или, наоборот, не мучались от жары и не платили больше, чем нужно:

• проверить прочность и плотность соединений на вводе в дом и во всей системе. Если этого не сделать, возрастает риск порыва на трубопроводе в сезон отопления;
• выполнить промывку и наладку системы — иначе будет нарушен режим циркуляции. Это приведет к тому, что в одних квартирах будет холодно, в других — жарко;
• провести ремонт или замену неисправных узлов, оборудования, радиаторов, кранов, которые относятся к общедомовому имуществу. В противном случае есть риск оставить МКД без отопления в холода на время проведения ремонтных работ;
• проверить качество утепления чердачных и подвальных помещений, лестничных клеток, оконных и дверных коробок. При необходимости уплотнить швы между панелями, провести ремонт окон и дверей в подъездах. Если этого не сделать, для обогрева дома в зимний период понадобится больше тепла;
• поставить терморегулятор на линию ГВС внутри МКД, чтобы при усилении морозов на улице в горячий кран не шла слишком горячая вода, безопасная температура — 60-75 °С;
• при отсутствии приборов учета установить их, если они имеются — проверить работоспособность, а также убедиться в исправности автоматических регуляторов, если они есть. В противном случае расчет за поставку тепла будут считать по нормативу, а это обычно больше, чем по показаниям теплосчетчика;
• проверить пломбы на расчетных шайбах и соплах элеваторов — если их нет или они нарушены, работа приборов считается некорректной, и оплата за тепло рассчитывается по нормативу;
• закрыть задолженности по расчетам с РСО — тепловые компании смогут на эти деньги приобрести топливо и покрыть эксплуатационные расходы, связанные с работой ТЭЦ и тепловых сетей в зимний период.

Все эти мероприятия включены в обязательный минимум услуг управляющих компаний, согласно ПП РФ № 290 от 03.04 2013 г.

Проверкой качества подготовки МКД к зиме занимаются органы местного самоуправления и ГЖИ. По результатам проведенной проверки с оценкой готовности к сезону отопления составляется документ, который называется паспортом готовности МКД к отопительному периоду.

Согласно Приказа Минэнерго № 103, паспорт должен быть подготовлен не позднее 15 сентября. При отсутствии паспорта УК грозит штраф за нарушение лицензионных и законодательных требований от 250 000 до 300 000 рублей в соответствии с ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ.

Использование системы управления ресурсами Элдис обеспечивает удобный доступ к показаниям общедомового прибора учета тепла и облегчает контроль соблюдения температурного графика. Оперативная реакция на любые отклонения не позволит заморозить или перегреть дом.